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DAÇÃO EM CUMPRIMENTO DA HABITAÇÃO HIPOTECADA

10 outubro, 2017

O cliente bancário tem direito à aplicação de medidas substitutivas da execução da hipoteca do imóvel quando:

O plano de reestruturação seja inviável e a instituição de crédito opte por não propor ao cliente bancário medidas complementares; ou O cliente bancário incumpra três prestações seguidas do plano reestruturação e não chega a um acordo com a instituição de crédito sobre a adoção de medidas complementares.


As medidas substitutivas previstas na lei são as seguintes:

  • A dação em cumprimento da habitação hipotecada;
  • A alienação do imóvel a um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH);
  • A permuta da habitação por uma outra de valor inferior.

A aplicação de uma medida substitutiva implica a extinção de processos judiciais em curso com vista à execução da dívida do crédito à habitação.

Cabe à instituição de crédito promover a avaliação da habitação para efeitos de aplicação das medidas substitutivas da execução hipotecária. O custo da avaliação é suportado pelo cliente bancário, tendo este direito à imediata entrega do respetivo relatório.

Condições para aplicação de medidas substitutivas

O cliente deve apresentar um requerimento à instituição de crédito, no prazo máximo de 30 dias após a verificação das situações que levam à aplicação das medidas substitutivas, solicitando a aplicação dessas medidas e declarando que preenche as condições de acesso ao regime extraordinário.

No prazo de 30 dias após a receção do requerimento, a instituição de crédito deve apresentar uma proposta de medida substitutiva. A instituição de crédito não está, no entanto, obrigada a fazê-lo quando: O imóvel em causa tenha outra hipoteca constituída para garantir créditos do cliente junto de outras instituições de crédito; ou A hipoteca que garante o crédito à habitação não é de 1.º grau, salvo quando essa hipoteca tenha sido constituída a favor da mesma instituição de crédito. Dação em cumprimento A dação em cumprimento do imóvel hipotecado concretiza-se com a entrega do imóvel à instituição de crédito para liquidação da dívida.

A dação em cumprimento só extingue a totalidade da dívida quando:

A soma do valor da avaliação do imóvel, efetuada para efeitos de aplicação das medidas substitutivas, e das quantias já entregues a título de reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do empréstimo inicial; ou O valor da avaliação do imóvel efetuada para efeitos de aplicação das medidas substitutivas for igual ou superior ao capital que se encontre em dívida. Nos casos em que a dação em cumprimento não extingue a totalidade da dívida, o cliente mantém-se obrigado ao pagamento do montante equivalente à diferença entre o capital em dívida e o valor de avaliação do imóvel.

Após ter sido acordada a dação em cumprimento, o cliente bancário tem direito a permanecer no imóvel por um prazo de seis meses, período durante o qual beneficia de carência de capital, pagando apenas juros. Para este efeito o cliente tem de celebrar com a instituição de crédito contrato de promessa de dação e, caso a instituição de crédito o solicite, outorgar a favor desta procuração irrevogável para a celebração do contrato de dação.

Caso recuse a proposta de dação em cumprimento, o cliente bancário perde o direito à aplicação de outras medidas substitutivas. Alienação do imóvel a um FIIAH Esta medida consiste na venda da habitação a um Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH). O montante pago pelo Fundo é diretamente entregue à instituição de crédito que com ele liquida toda ou parte da dívida do cliente.

A venda do imóvel a um FIIAH só extingue a totalidade da dívida quando:

A soma do montante pago pelo FIIAH para aquisição do imóvel e das quantias entregues pelo cliente bancário a título de reembolso de capital for, pelo menos, igual ao montante do empréstimo; ou O montante pago pelo FIIAH para aquisição do imóvel for igual ou superior ao capital que se encontre em dívida. Nos casos em que a alienação do imóvel ao FIIAH não extingue a totalidade da dívida, o cliente mantém-se obrigado ao pagamento do montante equivalente à diferença entre o capital em dívida e o valor da venda do imóvel.

O cliente não pode recusar a venda do imóvel ao FIIAH, sob pena de perder o direito à aplicação de outra medida substitutiva. O cliente bancário pode, todavia, permanecer na habitação adquirida pelo Fundo na qualidade de arrendatário, beneficiando neste caso de opção de compra do imóvel.

Permuta do imóvel

Esta medida permite ao cliente trocar a sua habitação por outra de valor inferior. Com a permuta, o capital em dívida é reduzido no montante correspondente à diferença de valor entre os imóveis. A habitação de valor inferior pode pertencer à instituição de crédito ou a terceiro interessado na transação. O cliente bancário pode recusar a permuta de habitações e se o fizer a instituição de crédito deverá propor uma das restantes medidas substitutivas.

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